Квартира с историей или мошенничество с недвижимостью

На рынке недвижимости все не однозначно, есть квартиры от продавца не имеющие никакой истории, это в большинстве жилье на первичном рынке, а есть квартиры с историей, когда ранее жилище перешло по наследству, в качестве дарения или принадлежало несовершеннолетнему собственнику. Возникает вопрос, стоит ли приобретать жилье с проблемами в прошлом или отказаться от его приобретения. Совет адвоката по недвижимости: не надо торопиться от покупки, если квартира Вам подходит по всем параметрам, просто нужно вместе с юристом профессионально проверить все имеющиеся на руках продавца правоустанавливающие документы. С учетом того, что на этом рынке очень много мошенников, задача по плечу только профессионалу.   

История из практики адвоката. 

В коллегию обратился гражданин с проблемой приобретения жилья в городе Москве. При себе он имел несколько вариантов, которые ему были предложены в агентстве по оказанию риэлтерских услуг. Все квартиры были хороши, рядом метро, поликлиника, в прямой доступности торговые учреждения, однако обратившемуся подходила квартира, за которую у него просили не большую сумму задатка и срочно оформить сделку. 

Адвокат после разговора с клиентом, созвонился с собственником квартиры в Москве и договорился о встречи для ознакомления с правоустанавливающими документами. На другой стороне "телефонного провода" невнятно стали объяснять, что с документами все хорошо и нельзя ли провести их проверку прямо у нотариуса перед подписанием купчей. В беседе сторона неоднократно настаивала на передачи задатка, в противном случае жилье не будет «придерживаться», так есть другой реальный покупатель. Все это не могло не настораживать.
        Что же означало «с документами все хорошо» и оперативное желание получить небольшой задаток. 

В продаваемой Московской квартире часть принадлежит несовершеннолетнему, которая перешла ему в качестве дара, вторая им была унаследована. При проверке документов, заявленное подтверждалось. Как было установлено адвокатом, все покупатели просили сделать квартиру «чистой» без истории и за это были готовы даже переплатить. В чем же таятся подводные камни при совершении данной сделки с недвижимостью и есть ли они на самом деле?

        И так, данная недвижимость была приобретена в 2014 году и собственниками становятся двое родителей и несовершеннолетний ребенок. В конце 2014 один из родителей попадает в ДТП и не приходя в сознание умирает, после чего его долю унаследуют оставшиеся взрослый и несовершеннолетний. В последствии вся недвижимость переходит в пользу несовершеннолетнего ребенка.  

        Что такого особенного, когда собственником ставится несовершеннолетний и почему это настораживает потенциального взрослого приобретателя?

        Во-первых, во избежание признании сделки недействительной в будущем сторона от продавца должна заручиться поддержкой органа опеки и попечительства, именно от этого государственного органа нужно иметь полный пакет документов, как при продаже, так и при приобретении жилья. На практике адвокат по недвижимости, оказывая помощь своим клиентам иногда сталкивается с проблемой, которая исходит от этого органа, в итоге это потерянное время и деньги. Во-вторых, если провести сделку без разрешения опеки, сторона, купившая такую квартиру с историей, будет постоянно «ходить с больной головой», а вдруг кто-либо из родственников или тот же орган опеки признает таковую как нарушающую жилищные права несовершеннолетнего, тогда готовьтесь к выселению и освобождению квартиры с «начинкой».
        Квартира перешла в результате дарения. Дело из практики адвоката. Дедушка дарит свою квартиру внучке две третьи доли. Адвокат по недвижимости стал вникать в подробности договора купли продажи данной сделки и в итоге установил, что продаваемое жилье является для него единственным. Дедушка инвалид, пенсионер после дарения квартиры теряет право на распоряжение своей доли и после дарения остается только с пропиской. В случае возникновения конфликта между дедушкой и внучкой, первый имеет право отменить дарение и отсудить обратно свою долю. Вот и получается, что при покупки такой квартиры нужно взвесить все «за» и «против», не исключено мошенничество с любой стороны. 

        История квартиры, перешедшей в порядке наследования. 

        При покупке квартиры в Москве, которая перешла собственнику в порядке наследства разобраться с историей еще сложнее. А сложность в том, что никто не сможет сказать покупателю о родственниках, которые еще не вошли в наследство, но имеют право этим воспользоваться в порядке, предусмотренном гражданским кодексом. Допустим на момент приобретения квартиры с историей наследники пропустили срок, установленный для принятия наследства, однако его по суду впоследствии восстановили, после чего у нового собственника возникают проблемы. Наследник, «вступивший» в наследство, по истечении шести месяцев подает иск в суд и добивается признания сделки по продажи квартиры недействительной. Уважительность отсутствия на месте принятия наследства, наследник может мотивировать, например тем, что находился за границей или в другом городе России.  

        В связи с чем адвокат по недвижимости не рекомендует самостоятельно принимать решение о покупки квартиры с такой историей, довольно часто суды принимают сторону наследника, и новоиспеченный собственник остается при своих интересах.